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 주택임대차보호법 - [법규]  [시행령] [주요내용]

 

 상가임대차보호법 - [법규]

 

주택임대차보호법 [주요내용]

1. 2년 미만의 임대차계약기간 허용

임대차계약기간을 정하지 않거나, 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있도록 되어있다(법 제4조) 예를들어 임대차계약기간을 1년으로 정하여 계약을 하였다면 임차인이 1년이 지나서 2년까지 살고 싶으면
계약기간을 2년이라고 주장할 수 있고, 1년으로 끝내고 싶으면 1년을 주장하여 계약을 종료할 수 있도록 된 것이다. 즉, 임차인에게만 그러한 권한을 주었고 임대인에게는 1년만에 나가라는 주장을 할 수 없다

2. 경매신청시 집을 비우지 않아도 됨

개정전 법률하에서는 임차인이 자신의 보증금을 회수하기 위하여 살고 있던 집을 경매신청할 경우에는 자신이 살고 있던 집에서 이사를 나가야 경매신청이 가능하도록 되어있었다. 이는 민사소송법 조항 때문에 그랬는데, 임차인의 경제적인 여건상 다른 곳에 집을 얻고 살던 집을 경매신청한다는 것은 현실적으로 거의 불가능하기 때문에 임대차 보증금회수가 쉽지 않았었는데 이번 개정된 법률에서는 집을 비우지 않고서도 경매신청을 하여 임차인이 임대차보증금을 회수할 수 있도록 하였다(법 제3조의 2).

3. 계약종료후 임차권등기를 하면 이사를 나가도 우선순위가 유지됨.

임차인은 주택의 인도(이사 들어가는 것), 주민등록전입, 임대차계약서의 확정일자를 받아 놓으면 임차한 집이 경매 또는 공매시 위 3가지 요건을 갖춘 이후에 설정된 근저당권등 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 경매대금등에서 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 가진다
(법 제3조의 2).

그런데 이러한 우선변제권을 가지기 위하여서는 살던 집의 경락기일까지 위 3가지 요건을 모두 갖춘상태로 있어야 하기 때문에 경락기일전에 이사를 가버리면 우선순위를 상실하게 되도록 되어 있었다. 즉, 부득이 하게 이사를 가야할 임차인의 경우에는 억울하게 자신의 임대차보증금을 회수
하지 못하는 불이익이 있었던 것이다.

이러한 불합리를 시정하기 위하여 개정된 법에서는 관할법원에 임차권등기 명령신청을 하여 살던 집에 한 임차권등기를 하게 되면 이사를 가더라도 우선순위가 그대로 유지되도록 하였다(법 제3조의 3).

4. 묵시적 갱신의 경우 계약해지기간 명시

개정전이나 개정후에나 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에, 임차인의 경우에는 임대차기간만료전 1월까지 계약갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보도록 되어있다(법 제6조). 이러한 경우를
계약이 묵시적으로 갱신되었다고 한다.

그런데 묵시적으로 갱신되었을 때에 향후 2년동안 임대인이나 임차인 모두가 계약해지를 하지 못하도록 하는 것은 임대인이나 임차인 양쪽 모두에게 불이익한 경우가 있을 것이기 때문에 개정법에서는 임차인은 갱신된 기간중에 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있도록 하였고 임대인이 통고 받은날로부터 3월이 경과하면 계약은 해지되는 것으로 규정하였다
(법 제6조의 2)

5. 소액사건심판법 적용

개정전의 법률에 의하면 임차인이 임대차보증금을 반환받기 위하여 제기하는 임대차보증 금반환청구소송에 대하여 적용되는 법절차를 명시하지 않았기 때문에 민사소송법을 적용 받아서 일반 민사사건과 같이 시간과 절차가 길어졌었다 그러나 임대차보증금반환청구소송은 그 쟁점이 간단
하기 때문에 개정법에서는 그 절차가 간단한 소액사건심판법을 적용 하도록 하여 임차인의 임대차보증금회수에 소요되는 기간을 단축시켰다
◎대통령령 제17360호

주택임대차보호법시행령중개정령

1. 개정이유
서민의 주거생활을 안정시키고 경제적 기반을 보호하기 위하여 보증금중 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있는 금액을 인상하고, 이러한 우선변제권이 적용되는 임차인의 범위를 확대하려는 것임.

2. 주요골자
가. 보증금중 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있는 금액을 종전에는 특별시 및 광역시는 1천200만원 이하,기타 지역은 800만원 이하로 하던것을, 앞으로는 수도권중 과밀억제권역은 1천600만원 이하, 광역시(인천광역시는 제외)는 1천400만원 이하, 그 밖의 지역은 1천200만원이하로 함(영 제3조제1항).

나. 보증금의 일부를 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있는 임차인을 종전에는 특별시 및 광역시는 보증금이 3천만원 이하인 임차인, 기타 지역은 보증금이 2천만원 이하인 임차인으로 하던 것을, 앞으로는 수도권중 과밀억제권역은 보증금이 4천만원 이하인 임차인, 광역시(인천 광역시는 제외)는 보증금이 3천500만원 이하인 임차인, 그 밖의 지역은 보증금이 3천만원 이하인 임차인으로 함(영 제4조).

3. 시행일

이 영은 공포한 날부터 시행한다.