경매절차의 개요 |
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부동산 경매절차는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있습니다. 다만, 그 절차에 있어서 큰 차이가 없으므로 여기서는 강제경매절차를 중심으로
설명하고, 임의경매절차의 경우 차이가 있는 부분만 별도로 설명하고자 합니다. 그리고 2002. 7. 1.부터 새로운 민사집행법이 시행되었지만,
이 법 시행 이전에 신청된 경매사건에 대하여는 구 민사소송법의 규정이 적용되는데 그 구체적인 차이점에 대하여는 각 절차마다 별도의 설명을 하도록
하겠습니다.
강제경매는 강제집행 절차 중 그 집행의 대상이 부동산일 경우 시행하게 되는 가장 대표적인 강제집행 방법입니다. 예컨대,
채무자에 대하여 대여금 혹은 물품대금 등을 받을 것이 있어서 소송을 제기하여 승소판결을 받았다고 하더라도 채무자가 임의로 갚지 아니할 경우에는
강제적인 채무이행을 구하는 강제집행을 실행하여야 하며, 그중 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대하여 실행하는 강제집행의 한 방법이
강제경매입니다.
한편 임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말하는바, 이는 저당권 등의 담보권을 가진 채권자에 있어서 채무자가
채무를 임의이행 하지 아니할 경우 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를 받기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것을 말합니다.
경매절차는
대체로 목적물을 압류하여 환가한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.
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경매절차 |
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1. 경매신청 및 경매개시결정
먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여
목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은
채무자에게 송달하게 됩니다.
2.배당요구의 종기결정 및 공고
구 민사소송법에서는 낙찰기일까지
배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는
경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게
됩니다.
3. 매각의 준비
다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는
보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을
정합니다.
4. 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지
위 절차가 끝나면 법원은 매각 및
매각결정기일을 지정하여 이를 공고합니다.
5. 매각의 실시
매각기일에는 집행관이
집행보조기관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정합니다.
◇ 매각기일에 매수인이 없는
경우에는 법원은 최저매각가격을 저감하고 신매각기일을 정하여 다시 매각을 실시합니다.
6.
매각결정절차
그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다.
◇ 매각허부의 결정에
대하여 이해관계인은 즉시항고할 수 있습니다.
7. 매각(낙찰)대금의 납부
낙찰허가결정이
확정되었을 때에는 법원은 대금지급기일을 정하여 낙찰자에게 낙찰대금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로,
정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.
8. 배당절차
매수인이 매각대금을
완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다.
◇ 매수인이 지정한 기일까지 대금을
완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.
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